2022年06月27日
同業者が暴く！初心者が避けるべき不動産投資セミナー８つの特徴とは
不動産投資セミナーは「不動産投資の最新情報や融資戦略やその他ノウハウを学ぶことができる場」です。
しかし近年色々な不動産投資セミナーが乱立していて、中には再現性不可な内容であったり、失敗する可能性が高い物件を販売するセミナーもあります。
https://www.rakumachi.jp/news/column/291806
この記事では不動産業界に長く在籍し、かつアパートオーナーでもある僕が、もし自分が初心者ならぜったい避ける不動産投資セミナーの特徴をまとました。
また、不動産投資セミナーに参加する前にやっておいたほうがいいことを書きました。
これをすることで失敗する可能性は低くなると思います。ぜひ参考にしてみてください！
1 初心者が避けるべき不動産投資セミナーの特徴８つ【失敗相談増】
毎日たくさんの不動産投資セミナーが開催されています。
職業柄、そういった情報をチェックしたりしますが、8割ぐらいは、「自分だったら参加しない」と思うようなセミナーだったりします。
設立何十年とか、何万戸販売・・などの実績をうたっているから安心とは限りません。
１章ではそんなセミナーの特徴をみていきたいと思います。
1-1 かたよった種類の不動産をメリットにあげる不動産投資セミナー
例えば新築アパートだけ、中古ワンルームマンションだけ、などかたよった種類だけをメリットにあげる不動産投資セミナーはあまりおすすめしません。
不動産投資は個人の年収や背景によって、より適したスキームもそれぞれだからです。
都心の立地がよい、価格が高いワンルームマンションは、潤沢な現金を持つ人が投資するにはよいと思います。
しかし現金が少なく、融資を利用して効率よく資産を増やしていきたい人は、少しリスクをとってキャッシュフローがでる郊外の中古アパートをねらう手もあるわけです。
そういった手法も否定して、かたよった種類の不動産をメリットにあげるのは、自社の商品を売りたいからです。
その商品が「買う人にとってメリットがあるかどうか」は慎重に考えないといけません。
知識がまだ浅い初心者がうのみにして失敗してしまうケースが多いので注意しましょう。
1-2 年会費が数十万の高額塾を開催している人の不動産投資セミナー
不動産投資セミナー（不動産投資塾）には中には有料で高額なものもあります。
「無料ならともかく、有料のセミナーなら質が高いのでは？」という心理が働きますね。
しかし実際は内容は本で学べるようなもので、紹介された業者から相場より高い物件を買わされてしまったケースをよくききます。
塾の主催者が業者から受け取るマージンと、業者の利益がたくさんのっているので相場より高いわけです。
塾やセミナーを運営している有名大家さんの中には、すでに所有不動産を売却していて、セミナー講師が専業になってしまっているというのは業界では周知の事実だったりします。。
1-3 セミナー講師が実際に不動産投資をしたことがない
不動産投資セミナーは、主催している会社の経営者や営業スタッフが講師になって教えている場合が少なくありません。
しかし、実は講師自身が不動産投資実践者ではないというケースは少なくありません。
新築ワンルームマンションのセミナーをしている講師や営業マンが、全員新築ワンルームマンションをもっていない・・なんてよくある話です（理由は単純に儲からないから）。
不動産を売るのと、実際に不動産経営をするのとでは全く違います。
不動産をわかっているプロだから不動産投資を成功させれるかはまったく別です。
講師が不動産投資経験者かどうか、プロフィールをチェックすることもポイントです。
1-4 将来の不安をあおる系の不動産投資セミナー（年金・保険）
これはワンルームマンション販売業者さんに多いのです。
確かに年金がわりに賃料収入があれば安心だと思うのもわかります。
しかし、今この高騰したワンルームの物件を買って年金をもらう時にどうなっているでしょうか？
他にもたくさん選択しはありますし、生命保険代わりであれば、それに特化してものに入っている方がいいでしょう。
1-5 節税を前面にメリットにだしている不動産投資セミナー
不動産投資で節税できるというセミナーも多いです。節税の本当の効果は目先の数年だけです。
節税をメリットとして前面におすセミナーをやっている会社で、提案する不動産は多くが毎月の収支はマイナスです。
不動産事業でマイナスを出すと所得税がもどるので節税となりますが、いいかえれば失敗している訳です。
不動産投資の目的は「節税」ではなく、「長期的に安定した利益を得ること」です。
毎月のキャッシュフローがマイナスというネガティブ要素を「節税」と言い換えているだけです。
わざわざもうからない物件を選ぶ必要はありません。
1-6 ファイナンシャルプランナーが講師となる不動産投資セミナー
ファイナンシャルプランナーが講師をする不動産投資セミナーも増えてきました。
中には「節約のプロ」としてテレビや雑誌にひっぱりだこの有名なファイナンシャルプランナーの方も講師をされていますね。
ファイナンシャルプランナーはお金のプロではありますが、「不動産」の専門家ではありません。
その方が本当に不動産を持っていてきちんと運営できている上で話をしているのかを確認する必要があります。
1-7「自己資金ゼロでできる」とうたう不動産投資セミナー
不動産投資は本来であれば完全に自己資金がゼロでできることはありません。
ということは自己資金をゼロでと言っている業者さんは、売る為に悪いことをしようとしていると推測できます。
中には銀行に嘘の書類を提出し、それがのちに発覚して全額返済をもとめられて払えずに破産してしまったケースもありますので注意しましょう。
1-8 セミナー主催会社の採用情報が「稼げる」アピールがすごい
不動産投資セミナー主催会社の採用情報をみることも割とおすすめです。
「○○会社 求人」「○○会社 採用」と検索すると現在、または過去の採用情報を見ることができたりします。
採用情報は、その会社のスタンスが見えてきやすいです。
会社の理念よりもどれだけ稼げるか、年収何千万以上などといったことが書かれているのであれば、お客様より会社の利益最優先の可能性もあるのでそのセミナーにいくのは避けましょう。
1-9 おまけ：おすすめ記事「不動産投資セミナー〇選」も注意！？不動産投資情報サイトの裏側
不動産投資セミナーで検索すると、「おすすめ不動産投資セミナー〇選！」、といったまとめ記事を見つけることがあります。
こういった記事も、実は不動産会社がその情報サイトに広告料を払い、おすすめ記事として、掲載してもらっているケースが多いです。
これらのセミナーに行く前に８つの特徴がないかチェックしてみてみましょう。
2 損をしない不動産投資セミナーの特徴とは
不動産投資セミナーに参加する目的は「本では限界がある生の情報を得る」ことです。
最新の不動産市況、融資状況からの物件の選定方法、融資戦略を解説するといった内容のセミナーは行く価値があるので積極的に参加してみましょう。
さらに
・少人数制
・不動産の種類に偏りがない（ワンルームだけ、新築アパートのみなど）
上記の特徴のセミナーだと理想的です。
大人数だと気軽に参加しやすいですが、どうしてもセミナーの内容が薄くなりがちです。
少人数制であれば、講師が参加者にあわせてより具体的な話をすることができますし、質問もしやすいなどメリットがあります。
そしてワンルームマンションセミナーなど特定の不動産の種類にかたよったセミナーでなく、例えば不動産仲介会社のような様々な種類の不動産を紹介できる会社のセミナーは、幅広い選択肢の中から講師がアドバイスしてくれたりするのでおすすめです。
また、開催数は少ないですが、たくさんの物件を管理する、賃貸管理会社が行うセミナーでは不動産経営で多くの事例をきくことができます。
不動産投資を始めたらどういうふうに運用していくのかイメージできるので有益です。
3 初心者が不動産投資セミナーにいく前につけておきたい知識
不動産投資セミナーを受けようとする初心者の方にまず知っておいてほしいのが「不動産投資の何を学ぶのか」という目的意識をもっておくことです。
それがないまま、なんとなくセミナーに行き、すすめられるがまま物件を買って後悔・・なんてことになりかねません。
初心者がまず不動産投資をするにあたって最低限必要な知識は以下の３つです。
① 物件の選び方・・・・・一棟マンションやアパート区分のワンルーム戸建て・・たくさんの種類から自分の「目的」にあわせて選びます。
② 融資の組み方・・・・・年収、資産背景、借入れ、職業で金融機関を選択していきます。
③ 賃貸管理（入居付け・空室対策）・・・・・運用にどれぐらいの費用がかかり、入居してもらうためにどのような戦略をたてていくべきか。
どれだけ利回りが良いとか、立地が良い物件だったとしても金融機関の選定を失敗すると、物件を増やせないことになってしまい、空室になった時にキャッシュフローが圧迫されてしまう可能性もでてきます。
3つのうち１つでもかけてはいけないものです。
それらの知識をつけるために、以下の順番で勉強していきます。
① まず本を読む
② セミナーに行って「生の情報」をききにいく
以下の記事で、初心者のお客様におすすめしている本を紹介しています。
本を読み、最低限の知識を付けたうえで、セミナーで最先端の現場の生の情報を聞く。
それが失敗しない初心者の勉強方法です。
決して順番を間違わないようにしましょう。
まとめ
たくさんセミナーが開催されている中で、どのセミナーに参加するのか。
最低限の知識をつけて見抜く力をつけましょう。
そして、セミナーに参加してそのまま物件を買うということは絶対にしてはいけません。
どんなに良さそうでもいったん持ち帰る、複数のセミナーに参加して、情報収集した上で矛盾がないか冷静に比較検討した上で、信頼できる不動産会社で物件を購入するようにしましょう。
大吉不動産では不動産投資セミナーや個別相談会も開催しています。
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