2022年07月04日
初心者がうかつに参加しちゃいけない系の不動産投資セミナー特徴8つ
不動産投資を始めるにあたり、初心者の皆様がまず行動するひとつが「セミナー参加」だと思います。
しかし、まだ知識のない初心者なら
「しつこい営業されたらどうしよう」
「無理やり物件買わされたらどうしよう」
なんて不安もあると思います。
この記事は参加しちゃいけない不動産投資セミナーの実態を不動産投資家でもあり大吉投資不動産株式会社の代表がお伝えします。
現在ポータルサイトに掲載されている募集中のセミナーを確認をして、失敗するであろうセミナーの特徴をまとめました。
1 不動産投資で失敗する可能性が高いセミナー
基本的に都心部の物件が高騰している2020年の今の現状で、
不動産業者が売主の家賃保証やサブリースがついているような不動産投資はほとんど失敗すると思って下さい。
なぜ失敗するのかは、以下でも詳しく説明しています。
また、有名な人や不動産投資成功者がセミナーをやってるから安心ということもありません。
有名な方でも不動産会社から講師料をもらい、買ってはいけない物件でも平気で良いといい、売るお手伝いをしているのが現状です。
※失敗の定義としてキャッシュフローが出ないもしくはマイナスの状態や、購入時に想定していなかった家賃の下落や修繕積立金の上昇によるCFの悪化と考えます。
2「都心のワンルームマンション投資」をオススメしている
都心部の物件は2020年現在圧倒的に利回りの低下が起こっておりますので、管理費や積立金を引いた実質利回りが最低でも5～6％ぐらいはないと投資は必ず失敗します。
（注：必ず管理費や積立金を引いた実質利回りを意識してください。多くの業者は単純に売価と年間賃料で計算した表面利回りを使ってきます。）
これから資産を作っていきたい方は必ずCFを意識してください。
※都心は空室リスクが低いといわれますが、キャッシュフローが出ないもしくはマイナスの物件はそもそも失敗（儲からない）です。
3 節税対策・私的年金（年金差対策）・生命保険代わりの投資をアピールしている
この対策をアピールをしてくる業者はほとんどの確率で売主でやっているワンルーム業者です。
節税対策
ワンルームマンションでは実際は節税になりません。
購入当初は実際に税金の還付はありますが、ずっと続くものでもありません。
2～3年後には節税効果もなくなり、キャッシュフローが出ない莫大な借金だけが残る結果となります。
年金対策
本当に長く持ち続けることができれば多少は対策になるかもしれません。
しかし、自己資金の少ない方は途中の家賃の下落や修繕積立金の高騰によりほとんどの方が手放してしまいます。
都心の投資は資産がある方がやる投資なのです。
生命保険効果
多少は効果があります。
しかし、最初は生命保険と思ってと購入しても家賃の下落や修繕積立金の上昇により、とても高い生命保険となってしまう可能性が高いです。
4「自己資金0」といった少額資金でできる不動産投資をアピールしている
弊社に失敗したとご相談にこられる方に多い失敗パターンです。
必ず業者が売主の物件を提案されますし、参加して購入しなくてもそこからはたくさんの営業電話がくることになります。
5 投資セミナー参加でギフトカードやポイントといった高額のプレゼントがある
同じく不動産業者が売主のパターンです。
そもそも良い物件は誰でも買いたいので良い物件を売るのにわざわざこういう物でつるようなことをする必要がありません。
6 AIが選定してくれる不動産投資
最近流行りだしたテクノロジーを駆使した高性能のAIが物件を選定するというセミナー。
AIが物件を選んでいるから安心？？
もしほんとにそうなら私達不動産屋さんはいらないですね・・笑。
しかし実際にセミナーに参加されたお客様から相談を受けて物件をみましたがとても高くてCFを期待できるものではありませんでした。
その優秀なAIは会社の売主物件のラインナップから選択しているだけで、その物件には会社の利益がたんまりのっています。
必ずその物件を周辺の物件と比較して、キャッシュフローが出る物件を選びましょう。
7 テレビCMや広告等よく出てくる
ワンルームの売主業者はだいたい1件売る度に200万から300万程度の利益を得ています。
そのため、仲介会社よりも利益額が大きい為、広告にとてもお金をかけてテレビCM等に出たり事務所がとてもおしゃれで立派、パンフレットにもかなりお金をかけている傾向にあります。
8 住宅ローンでの投資を提案している
住宅ローンでの投資はNGです。
私も過去に何人も、住宅ローンを投資に使ったがために、物件を融資で買えなくなり資産を効率よく増やすことができなくなってしまったパターンがとても多いです。
※住宅ローンでの投資がニュース等のメディアで取り上げられたことにより、近年銀行の調査もますます厳しくなったようです。たとえごまかして融資を受けれたとしても、後に銀行の調査でばれて全額返金を要求されたケースもあるようです。
絶対にやめましょう。
まとめ
まとめとして、絶対に守っていただきたいのはセミナー当日や個別相談後等に物件を見に行ってすぐに買わないことです。
上記でもご説明しましたが、ご自身で「東京都心」で物件を買いたいと思っていても、同じような業者を数社回っているだけで失敗する結論は変わりません。
趣向が違うセミナーに参加をしてみるか、セカンドオピオンとしてぜひご相談いただければと思います。
また、どうしても都内でワンルームマンション投資をしたい方は、「相場より少しでも安い」物件を見つけることです。
山本：yamamoto@daikichi-ir.com
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筆者の紹介
大吉投資不動産株式会社
2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している、大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産の代表
多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受けてきていいるので、できる限り失敗する方を減らすために情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資いろはをお伝えしております。
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