2022年07月14日
【悲報】ワンルームマンション投資は高リスク！儲からない7つの理由
こんにちは！大吉不動産の山本です。
リクルートSUUMOがこのようなデータを発表しました。
「コロナ禍前と比較、反響のあった物件の平均家賃上昇率」
この中で、東京のシングルタイプのマンションのみ下落という結果になってますね。
結果はTwitterでも話題に。
こちらのデータ、現場の体感とピッタリなんですよね。都内のシングルの空室は徐々に酷く、、AD砲が効かなくなり賃料を下げ始める物件が増えました。1年空室とかも出てきているし、決まらない理由を管理会社のせいにして管理会社変更をする大家さんも増えてます。第7波でこの傾向は長引きそうですね。 pic.twitter.com/3ObPmzPa47
— ヘタレ社長 (@hetare808ceo) July 14, 2022
私は、大吉不動産の代表でもありますが、自身も賃貸アパートを所有しているのでよくお客様のご相談を受けます。
その中でも特にワンルームマンション投資の失敗例を多くみてきました。
失敗した方は口を揃えて、「こんなはずじゃなかった」「知識をつけておくべきだった」といっています。
ワンルームマンションを高く買ってしまっていて、もう売ることさえ難しく身動きが取れずつらい思いをしている方もいます。
そんな人を少しでも減らすために、今回ワンルームマンション投資のリスクを解説していきます。
※本記事での「失敗」の定義は、キャッシュフロー（CF)が出ないもしくはマイナスの状態、買った後に想定外の家賃の下落や修繕積立金の値上がりによるCFの悪化としています。
新築ワンルームマンションだけは投資しちゃだめ
ワンルームマンション投資のリスクなどを話す前にいっておきたいことがあります。
それは「新築ワンルームマンション」だけは買ってはいけないということ。
理由は圧倒的に利回りが低く、利益を到底期待できるものではないからです。
近年、東京の新築ワンルームマンションは表面利回りが3％～4％台が一般的です。
そこから金利、管理費修繕費、固定資産税がかかることを考えれば、到底マンション経営がうまくいくとは思えません。
どれだけ立地がよくても、芸能人がプロデュースしたとか、デザイン性に優れているなどの理由でも買ってはいけません。
また、新築ワンルームマンションの営業トークでよく聞く「節税効果」というフレーズ。
マンション経営が赤字の場合、確定申告をすると税金がいくらか戻ってきます。
一見メリットに聞こえますが、実際に節税効果が期待できるのは購入時と減価償却費が計上できる数年程度です。
たった数十万円から100万円程度の節税をうける為に、ワンルームマンションに投資をし、毎月マイナスを補填していくメリットはありません。
※毎月のマイナスを「生命保険のかわり」とか「将来の年金の準備」とごまかす営業もよくいるので注意。
「数千円程度のマイナスならいいか」といっても、空室になった場合、その期間月々のローンの返済額ものっかってきます。
さらにリフォーム費用、空室の長期化、数年後に管理費修繕積立金の増額・・。
私はキャッシュフローがどんどんマイナスに膨らみつづけ、ついには払えなくなり破産選択をされる方を何人も見てきました。
不動産投資の目的は「節税」ではなく、安定収入を長く得ることです。
「節税になります」は「儲かりません」といっているのと同じです。
安定して利益がでる不動産投資、マンション投資は他にいくらでもあるので
あえて新築ワンルームマンションを選択するメリットはありません。
物件価格下落リスクをあらかじめ想定しておく
もし、今中古ワンルームマンション投資を検討しているなら、まずは適正な物件価格を調べてみてください。
区分マンションは同じマンション内で売り物件が出ていたり、近いエリアで似たような物件が売りに出ているので比較しやすいです。
物件名で検索したり、ポータルサイトで同マンションや周辺のマンションがどのような価格で出ているのかを必ず確認しましょう。
ワンルームマンションで、失敗する人のほとんどが業者の無料セミナーに参加して、そのまま何も調べずに買ってしまい失敗しているケースが多いからです。
売り物件情報をみてみると、図のように、AとB、CとDは両方とも同じ物件なのに、売りに出ている価格は10％以上違います。
数年前のようにまだワンルームマンションの価格が低かった時は良かったのですが、最近は物件価格がかなり高騰しています。
ワンルームマンション販売会社が
売主だから仲介手数料がかからない、自己資金を0で買えると言ってもそもそもすでに利益がたんまり乗っているわけです。
買った瞬間に売れない物件となってしまいます。
周辺相場を調べる時には、同じような築年数の物件だけを見るのではなく、その周辺地域の築10年、築20年、築30年の物件の価格帯を調べることも必要です。
上記の図のABCDと比べて、ちょっと築年数がたつだけで大きく価格が下落していくのがわかります。
東京都心は空室率が低いかわりに圧倒的な低利回り
単身世帯が多い「東京の都心」でワンルームマンション投資をしましょう！なんて話もよく聞きます。
確かに東京のワンルームマンションは空室率は低いです。↑初めに話をしたように、コロナで状況が大きく変わり、都心なら安心だということは、はっきりいえなくなってきましたね。
東京でマンションをもつなんて、ステータス性もあるし、もっともなことだ思います。
しかしほとんどのワンルーム販売会社が教えてくれないリスクがあります。
それは「利回りが圧倒的に低すぎる」ということです。
不動産投資に求めるものは何でしょうか？
安定した収益をもたらす資産ですよね。
いくら空室リスクが低く、価格下落リスクが少なくても利回りが低いとキャッシュフローは出ません。
私は最近「キャッシュフローが出ないのが一番のリスク」とお伝えしています。
リフォームや共用部の修繕費等何かの要因が出た時にも対応ができなくなってしまい、ローンの支払いが困難になってしまうことになるからです。
今は働いているし、何とかなると思うかもしれませんが、ローン期間の30年（最近では40年という期間の融資もあるようです！）その先の未来にどんなことが起こるかわかりません。
今から30年前というとまだバブル時代です。
バブル時代から見て今の日本の景気や不動産市況は想定できたでのしょうか？
今はAI等も出てきてこれからの未来はどんどん予測できないものになっていくと思われます。
その中でキャッシュフローがでない不動産は買わないほうがいいです。
ここで例外ですが、ある程度潤沢な資産を持つ人が「融資期間を短く組んで」始める場合や、銀行に預けるよりは良いという目線で現金で購入する方は都心のワンルームマンションでも問題ないと思います。
家賃下落リスク
不動産はよほどの例外を除いて、買った時が一番賃料が高いものです。
ということはここからはどんどん収入、キャッシュフローは減っていくことになります。
中にはワンルームマンションを売りたいがために、「立地が抜群に良いから下がりません」などといってしまう営業マンもいるようですがほとんどの物件でそんなことは絶対にありませんので騙されないようにして下さい。
私が見てきた例でいうと、麻布十番駅徒歩2分のワンルームマンションは分譲から築10年ぐらいまではじわじわと賃料が上がっていました。
しかし、これは分譲当初の賃料設定の問題（立地にしては安すぎた）であったり、かなり特別なパターンによるものです。
サブリース、家賃保証にまどわされてはいけない
周辺相場よりも物件を高く売る不動産会社は、サブリースや空室保証、家賃保証で安心を誘ってきます。
このサービスは基本的に業者が物件価格にたんまりのっけた利益をうまくごまかすための言い訳のようなものです。
同じマンション内の他の部屋が安いことを指摘すると、営業マンは「そのお部屋は空室保証がつけられないから安いんですよ」といいます。
しかし、サブリースや家賃保証がついてるから安心といって買ったけどその後会社が倒産、払われなくなったというケースは少なくありません。
また、サブリースがついているのが理由で、売却ができないこともあります。
ひどくなると、入居付けが厳しくなった物件は、簡単にサブリースの賃料の値下げを要求し、拒否したらサブリース契約を解除されたなんてこともあるようです。
管理費・修繕積立金は将来的に上がることを考慮しておく
築が浅いワンルームマンションでは、修繕積立金が数千円と安く設定されている場合が多いです。
低いとキャッシュフローも出るので、うれしい反面、修繕積立金はマンションの価値を維持するために必要な費用なので、安いままだとリスクです。
管理体制がしっかりとしたマンションでは修繕積立金は必ず段階的に上がってくものです。
このことについてあまり深く言及しない営業マンが多い・・。
そもそも新築時はキャッシュフローが出ないので少しでも儲かるようにみせる為、低く設定しています。
ひどい時には、当初数百円とか千円台だったものが、後々1万円台中盤から後半になっているマンションもあります。
特にマンションの総戸数が少ない（30戸以下）かつメンテ費用がかかるエレベーターがついていると修繕積立金は高くなる傾向にあるので注意しましょう。
電話によるワンルームマンション投資の勧誘には手を出してはいけない
上場会社や公務員、お医者さんや歯医者さんに良くワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってくるようです。
なぜこのような方々が電話営業されるかというとそれは単純に「ローンが通りやすい」からです。
電話での勧誘や、しつこい営業がくる会社の物件は必ず買ってはいけない物件です。
このご時世に電話営業するのはインターネットに掲載しても売れないからです。
しつこい場合の対処法は、仕事を辞めたとか、カードを延滞したなどと言って、「この人はローンが通りそうにない人だな」と思わせることで案外すぐひきさがってくれます。
安定した収益を出す資産を作るにはどうしたらいいのか
上記で述べたように、東京のワンルームマンション投資で資産を築いていくのはとても困難です。
では、今資産が無い場合どうして資産を築いていけばいいのか？
不動産投資を実践していて、長く不動産業界にもいる私の答えは下記の3つです。
アパート投資（年収が700万円以上のサラリーマンや士業の方向け）
アパート投資は、最初から都心となるとなかなか難しいですが築年数がたってきた物件であれば手が届く利回りも出てきます。
よく「東京都心は人が多いから空室率が低いから不動産投資に適している。それ以外の地方は人口が少ないから不動産投資はリスクが高い」という人もいるかと思います。
しかし、東京の市部や千葉、埼玉に行って人がいないなんてことはあるでしょうか？
答えはNOです。
あまりにも利回りを求めて郊外にですぎると危険もありますが、都内でなくても十分に投資は成り立ちますので、利回り（キャッシュフロー）を求めてリスクのとれるギリギリを探しましょう。
ボロ戸建て投資（年収700万円以下、またはアパートローンが組みにくい方向け）
こちらも都心では無理ですが、千葉や埼玉でも少し郊外に出ると数百万の戸建が売りに出ていて少し手直しをすれば意外と5～6万円で借りてがつくもので、利回りも期待できます。
安い区分マンション投資（業者（プロ）、現金が潤沢にある方向け）
どうしても都心で区分マンション投資をしたい！という事でしたら徹底的に安い物件を探して下さい。
安いと行っても価格が安い物件ではなく周辺や同マンションと比べて安い物件です。
すなわち、すぐに売却しても多少利益が出るような物件を探すことが大切です。
しかし、不動産業者もそのような物件を探しているのでなかなか見つけることは難しいかもしれません。
まとめ
上記はもちろんその時の不動産市況にもよります。
開催されているセミナーなどに参加しても、多くの不動産業者がリスクをうまくごまかしたり、深く言及うしないために、ご自身での情報の取捨選択が必要となります。
不動産は買ってからは遅いので、購入前にご相談いただければと思います。
不動産投資のことはお気軽に何でもご相談下さい。
区分ワンルームマンションの売却相談も承っております。
お気軽にお問合せください。
筆者プロフィール
大吉投資不動産株式会社
代表取締役 山本高昌
大家兼任で不動産投資専門の大吉投資不動産㈱代表
2005年より不動産業に携わり、自らも区分のワンルームマンション投資や一棟アパート投資を実践している。
多くの不動産投資成功者を見る一方、初心者の失敗相談も多く受ける中、失敗する方を減らすため情報を提供しつつ、これから不動産投資を始める初心者の方を中心に不動産投資のいろはをお伝えしております。
不動産会社の日常をお伝えする社長日記
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